五牛基金受邀出席《财经》年会，共话金融创新下资管新机遇

　　五牛基金受邀参加《财经》年会2018，与众嘉宾就“城市更新及困境资产的运营管理和资产证券化”话题进行热烈讨论。

　　11月28至30日，由财讯传媒集团旗下《财经》杂志、财经网主办的“财经年会2018：预测与战略”在北京举行，本届年会汇聚国内外政商学界精英，深入分析全球热点，全面展望2018年全球及中国经济、政治、社会、科技新趋势，共同寻求中国与全球发展新动力。第67任美国国务卿希拉里·黛安·罗德姆·克林顿透过视讯在《财经》年会2018上演讲，并回答了现场媒体的提问。

　　五牛基金受邀参加《财经》年会2018，在“城市更新及困境资产的运营管理和资产证券化”的巅峰论坛对话中，五牛基金副总裁全宇受邀担任主持人，围绕“城市更新及困境资产的运营管理和资产证券化”话题，与中国REITs联盟秘书长王刚、盈石中国总裁何诚、星库空间创始人白羽、锦和集团副总裁蒋雷霆、红星美凯龙执行总裁兼董秘郭丙合等嘉宾展开积极激烈讨论。

　　群策群力 共促存量改造增值

　　近年来，随着城市发展步履的不断加快，与此同时引发的不适应性反应也在不断加深，尤其是一线城市核心城区，面临市容市貌老化、可开发用地及项目减少的困境，亟待通过大规模城市更新来对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，为城市注入新的活力、为产业提供发展空间，让城市发展方式由外延式扩张向内涵式增长转变。目前中国的城市更新改造进入到了关键的时期，房产开发商、投融资机构、商业运营商等如何从存量开发中挖掘价值从而获得新的增长点，对于产业链中的各方来说，既是机遇又是挑战。

　　“对于存量的改造，主要是从运营角度突破。” 星库空间创始人白羽表示，“要把存量资产中，不匹配现在活跃的创新经济成分的资产，改造运营管理起来，让它能够服务于这些创新的经济成分。”盈石中国总裁何诚认为，对于商业运营、规划设计机构而言，商业升级是来自于对消费者深度的画像，改造的资产要精准对标目标客群才是关键。锦和投资集团副总裁蒋雷霆则表示，“存量市场潜力无限，要做好存量市场，一定要是专业的人做专业的事，通过资源整合，把定位、策划设计、招商、运营管理、金融等进行统一规划。”

　　全宇表示，城市更新背景下，专业地产基金的介入将在资金、运营经验、服务配套等综合性方面进行支持，使得项目能有效成型落地，创造价值。五牛基金作为业内优质地产基金，密切关注一线城市核心市场的发展，同时也高度关注高速发展的城市群，公司目前持有的核心资产近百亿，在项目的改造运营上也积累了丰富的实操经验，诸如在对中融资产包、中城国际大厦等多个项目的运营管理方面，通过整合业内优质资源，针对项目主动全面的规划，对软硬件设施进行重新定位和设计、对整体资产进行资产改造，积极将投资标的与周围的综合环境相辐射，扩大标的资产的区域影响力和商业价值。

　　结合实际 中国版REITs发展之路

　　近年我国资产证券化发展迅速，发行规模在过去三年有80%-90%以上的增长率，其中房地产证券化扩张非常快，以房地产企业自身发起的证券化产品规模已达上千亿人民币的规模。其中，以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一，呼声最高。尤其是在困境资产处置过程中，大型单体项目如商场、写字楼、厂房等的退出因为受限于整售的限制，存在着难退出的困境，在金融创新的大趋势下，发行REITS等方式为实现退出提供了新的路径。红星美凯龙执行总裁兼董秘郭丙合指出，“城市更新主要是困境资产的问题，如能够与资产证券化有效结合，某种意义上是前景无量。”

　　但是相比于一些发达国家资产证券化的成熟，中国的资产证券化仍然处于初级阶段。对此，中国REITs联盟秘书长王刚表示，中国的REITs要分三步走，第一，先解决债性REITs的公募化；第二，解决股权化的问题；第三，在第二步的同时可以从试点到全国范围内解决税收的问题，包括双重征税，包括土增税。全宇强调，现在的资产证券化不仅是一种融资手段，从新的起点上来说，是一种新的投资，也是一种优先劣后的安排。与会嘉宾在发言中普遍认为，运营能力才是最核心，任何资产有好的运营，产生现金流的能力一定是增加的，真正具有专业运营能力的资管机构，方能实现最后的胜利。全宇也表示，存量时代的潜力是无限的，和五牛基金一样以运营管理能力为核心优势的本土人民币基金也将持续引领资本参与到城市更新当中。